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汇率贬值为何能引起房价变负资产?

房价不可能变为负资产,因为房价不是资产,房价不过是资产的一种表达方式。

正确的表达应该是:“汇率贬值为何能引起房子变负资产”。

汇率贬值在特定情况下,会引起房子变成负资产。

一般来说,汇率贬值升值,在目前市场状况下都是正常的。涨涨跌跌因素很多。

但如果汇率大幅度贬值,这时候就会引起资金外流,导致市场上缺乏资金,房价暴跌,这时候房子就可能变成负资产。

我们简单的做一个假设说明。

比如,目前美元兑人民币汇率是7.15左右。假设三个月之后,美元兑人民币汇率为14.30,也就是三个月之后,人民币兑美元贬值了一倍,那么这会引起一个明显的现象,就是资金会立马出逃,兑换为美元。

这时候,很多人纷纷变卖房子,购进美元。但市场上房子出售的太多,而资金都=变成美元,购房的人非常稀少,这样房价暴跌。

比如王先生刚买了一套房子,价格是2万元/平方米购买的房子,然后总购房款是200万元,首付60万元,贷款140万元。这时候房价暴跌,只剩下1万元/平方米。那么房子的市场价格,就只有100万元。

这时候王先生欠银行贷款有140万元,不包含利息。但房子价格只有100万元。也就是前期的首付60万元白花了不说,房子的价值还不如银行贷款。

这时候房子就是负资产。

所以汇率贬值确实能让房子变成负资产。但这样的现象,大部分是在经济危机,或者金融危机的时候发生。

从目前来看,中国发生这样的现象,基本上没有可能的。

因为中国经济增长依旧强劲,年经济增长保持在6%以上,这样每年新增GDP超过90万亿元人民币×6%=5.4万亿人民币,折合大约8000亿美元。这相当于一年增加一个土耳其,或者是荷兰的GDP。

其次是,中国外汇还是属于有效管控范围,中国外汇储备目前依旧保持在3万亿美元的这样一个高位。截至2019年7月末,我国外汇储备31037亿美元。这是有实力作为保障的。

当然,最近几年,人民币汇率开始回调,尤其是今年以来,人民币汇率更是直接破7,目前为7.15。这个价格,与2018年1月份人民币兑美元1美元6.5人民币相比,差不多贬值10%左右。

而2018年以来,美国对中国产品提高关税,基础也是10%。也就是这个人民币贬值,其实差不多抵消了美国加征的关税。

汇率贬值确实能够让房子变负资产,但基本上是在经济危机或者金融危机发生的情况下。目前人民币贬值,其实是对冲美国加征关税的一种策略。

汇率贬值和房价下跌有强关系吗?2018年中美贸易摩擦,美国开始对中国出口的商品加征关税,结果就是汇率开始大幅贬值,汇率也从6.2贬值到接近7,贬值幅度也接近10%,这个数字好巧合啊。所以2018年汇率是大幅贬值的,但是房价走势如何了?从2018年3月份汇率开始贬值以来,房价总体还是上涨的,直到下半年喊出“坚决遏制房价上涨”的调控目标,房价上涨的趋势才被遏制,所以汇率贬值和房价下跌并不是一种强关系的。

但是为什么会有人认为汇率贬值会导致房价下跌呢?这个汇率的机制有关,汇率贬值意味着在汇率市场美元受欢迎,国内的资金纷纷流出,这样就导致国内的资产受到影响,尤其是那些投机性的资金,抛售国内的资产(房产和股票),换取美元流出,这样就有导致房价下跌的风险。08年的时候就有这种情况,金融危机导致资金流出,汇率贬值,抛售国内资产,资产价格下跌,这是套路,98年亚洲金融危机也是这种情况,所以汇率大幅贬值是有这个风险的,但是在我们这里并不完全是强关系。

汇率贬值如果不是主动行为,那就是被动,一般是危机的前兆,危机出现,资产价格也会下降,所以这也是汇率和资产价格的关系。

在我们这里汇率是“保7”的,自从我们汇率升值之后,汇率一直是在7以下,是否存在保7我们不好说,但是汇率的形成也是受多种影响。主要的就是双边贸易导致的对美元的需求,这是供给关系主导的,市场会有一个自发的汇率保障双方的贸易稳定,但是短期有突发事件引起汇率大幅波动,央行是会出手维稳的。

小范围的汇率贬值并不会引起房价下跌,但是大幅的贬值是会有影响的。持有3万亿美元的外汇储备,为维护汇率稳定提供了保障。

汇率的涨和跌跟其他商品本质一样,就是取决于供求关系,本国货币有人买就涨,有人卖就跌,

从这个情况可以看出,汇率是一个国家经济竞争力的体现,一个国家经济走强的时候,国际资本看好市场前景,大量资本涌入,造成汇率不断升值,反之,经济走弱的时候,国际资本不看好市场前景,大量资本出逃,造成汇率贬值,

对于房地产来说,资金宽裕价格就会涨,资金紧张就会跌,那么汇率升值说明一个国家资金宽裕,有助于房价上涨,汇率贬值说明资金紧张,房价就会下跌,

从国际金融市场的表现可以证明这个规律,日本金融危机发生后,日元汇率下跌,日本房价同样下跌,亚洲金融危机时期,东南亚国家的货币暴跌,房价跟着下跌,前一阵的土耳其里拉贬值,土耳其房价下跌,这个过程其实就是因为资金逃离所致,土耳其总统号召国民献出美元恰好说明了这个道理,

不过也有一些国家出现汇率贬值,但是房价还会上涨的情况,主要是那些极端通货膨胀的国家,比如委内瑞拉,津巴布韦,这其实并没有违背金融规律,而是这些国家资金外逃更夸张,这些国家当局疯狂印钞造成极端通货膨胀,物价普遍上涨,但是上涨后的房价折成美元还是贬值的,房价上涨是不可能超过通货膨胀速度的,这两个国家通货膨胀十万倍,房价能否也涨十万倍?

汇率贬值,房地产也会贬值,深层原因在于汇率和房地产本质都是国家竞争力的反映,经济基本面不行了,啥资产价格都撑不住,都得贬值,

当前节点来看,房价和汇率必然是负相关关系。

主要经济体开始加息缩表,资产价格肯定上不去了。

中国要想涨房价,只能宽松货币,那必然就贬值。

中国不想贬值就拿外汇换,并且牺牲了货币自由流动,换汇难,抽干国际市场人民币,中国外储有3万亿美元,负债1.6万亿美元,看起来很多,但相比楼市这个泡沫就少了很多,北上广深10%的人卖房出逃,汇率立刻崩溃。

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首先,汇率贬值不一定会导致房地产变为负资产,譬如人民币汇率,近六年来总体上处于贬值区间,以在岸人民币汇率为例:2013年最高时是为6.0400,去年最低时为6.9763,目前人民币又快速贬值至六年最低点,但是国内房地产价格却一直处于升势之中。

只有汇率贬值严重破坏经济或破坏房地产行业资金链的情况下,房地产才容易变成负资产。汇率波动会引发一个国家货币的流入与流出,外汇流入会引发汇率升值,这往往是国际资本流入的过程,会促使一个国家的流动性加强,容易引导物价上涨;反之,如果外汇流出则会导致汇率贬值,当市场流动性不足时,市场的物价就容易下跌。

但是在流动性不足时,一个国家的央行可以通过外汇储备与货币手段来调节汇率与市场的流动性,如果外汇储备充足以及货币手段合理的情况下,汇率的贬值与市场的流动性都不会出现严重问题。只有外汇储备不足或货币手段不合理时,这时经济就会遭受严重破坏,从而造成社会供给与消费失衡,那么企业将会被迫停产或倒闭,失业率会上升,企业倒闭将造成银企负债扩张,失业率上升又会破坏个人信用,这样银行业就要面临高风险,从而形成恶性循环,最终形成流动性严重不足的局面,这时就会出现经济危局。

由于现代的房地产业金融杠杆化比较严重,房地产公司多通过房地产开发贷款等来投资建设,所以负债率都比较高,并通过按揭贷款与抵押贷款等方式来销售,这导致企业与个人的负债也大幅增加。所以当企业破产与失业率上升时,如果无法偿还贷款,就会出现信用违约,这时企业与个人就会出现资不抵债或违约风险,尤其是银行抵押品的资质比较低的情况下,银行的负债就会大幅度增长,甚至一些债务会转为呆账与死账,这样房地产行业就会出现价格大跌与信贷违约的死结之中,这时房地产就容易形成负资产。

所以汇率的波动——影响流动性——信用违约——负债,这是一个比较清晰的锁链,只有当汇率波动足以构成这个锁链时,房地产变为负债的可能性才会比较大。

让房价大跌吧,让普通人也能买的起房子!!

房价不会变成负资产,只有房子才能变成负资产。所谓负资产,通常指物业的市价低于原先用来购买物业的借款的现象。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。

单纯的汇率贬值,如果不引起房价的下跌,是不会使房子成为负资产的。如果一个国家的房产市场,国际资金投资比例过重,一旦本币下跌,众多的国际投机基金就会立即选择卖房变现,同时把卖房获得的本币抛售,兑换成外币,逃离该国市场。而抛售本币,又会引起本币的进一步下跌,促进更多的投机基金抛售以本币计价的房产。总之,这是一个恶行循环。当房价下跌到低于住房按揭的平均水平时,就会出现大多数房子都变成负资产的现象。

其实类似的例子在1997亚洲金融危机的时候就有发生,泰国等东南亚国家由于经济的快速发展,促进了本国房产市场的繁荣,房价上涨引来了众多的国际投机资金,推涨了泰铢等东南亚货币,使得本国房产以美元计价出现了更加快速的上涨。在金融危机发生以后,泰铢暴跌,本国的房产泡沫随着国际资金的出逃迅速崩溃,很多房产成了负资产,形成了断供潮。银行无奈只能拍卖房产,又促进了房价的进一步下跌。这种恶性循环彻底终结了泰国等新亚洲四小龙的经济神话,其影响一直到今天都没有完全消除。

不过,从我国情况来看,一直以来人民币的汇率较为稳定,对境外购房方面的管控也较为严格。这种情况在中国难以发生。

汇率贬值我们要从两个方面来看,主要分为阶段性的贬值(这种贬值主要是属于区间震荡类别的),还有一种就是趋势性的贬值(像委内若拉和近期的阿根廷)。下面我们详细研究下这两种贬值的特点:

首先,阶段性的贬值,这种贬值主要是受国际消息影响。还有当国的经济和出口等(汇率最主要的支撑就是贸易和经济地位)。这种贬值一般都是主动性的,一般不存在危机。

其次,趋势线的贬值,这种同样受到经济出口影响,但是这种主要是被动型的贬值,由于当国经济出现严重衰退,出口严重下滑,货币前景堪忧,被动的贬值往往是失控的,比如8月13日阿根廷比索重挫逾30%创纪录低位。

了解了贬值的基本原因,我们再看看看房价。由于房价最重要的支撑就是货币,而货币最重要的增量就是外汇储备(当国的外汇储备越多,可以发行的货币也越多,例如当国企业赚取外汇后会和当地银行换取本国货币,这样银行得到外汇储备,社会上的当国货币也会增加)。

当经济和出口出现下滑或者逆差时,外汇就会减少,外资就会撤离,这样就导致银行的外汇储备减少而收回当国货币。社会上的资金一旦开始减少,这样房价就滞涨或者下跌(资产类的都会明显下跌,不止是房产)。

所以说汇率贬值不止是会影响房价下跌,他会影响社会上所有的资产价格。

人民币贬值对国家来说不一定是坏事,因为人民币贬值,国内商品的价格以外币计价是降低的,有利于增加商品价格优势,有利于出口,进而有利于贸易顺差和创汇,同样人民币贬值对个人来说也不一定是坏事,对个人要分不同情况分析,以人民币和美元为例

情况1:消费在国内、资金来自于自于美国

这种情况下,对个人来说是好事。

人民币相对于美元贬值,人民币计价资产总价值变高,意味着有更多的钱在国内消费。

情况2:消费在国内,资金来源于国内

这种情况影响微乎其微。

我们赚的是人民币,汇率贬值以人民币计价的资产不变,并且国内消费是以人民币计价的,总的资金盘子没有变化,商品的价格基本无变化。一种情况除外,汇率贬值导致商品的售价变高,比如说之前iphone要6000元,但是人民币兑美元的汇率贬值导致美元计价的利润变低,商家为了弥补汇率损失,极有可能涨价。

情况3:消费在美国,资金来源于美国

这种情况不影响。

情况4:消费在国外,资金来源于国内

这种情况影响比较大,消费在国外,汇率贬值意味着人民币换外币的资金变少,此时去相当于人民币升值的国家旅游不划算,相反去相对于人民币贬值的国家旅游划算,比如下图例举的阿根廷、冰岛、澳大利亚等,阿根廷比索相比于人民币贬值37.54%,之前去阿根廷需要花1万元的,现在只需要6200元。

回到题目的问题,汇率贬值是否影响房价变负值,我国的房子是以人民币计价,交易币种也是人民币,如果你买房子后得到的资金是准备在国外消费,那和上述讲的情况4类似,会有影响;但是如果卖房的钱在国内消费使用,那和情况2类似,影响微乎其微。

货币贬值分为:对内贬值和对外贬值,像题主说的汇率贬值则是指对外贬值,以人民币汇率为例,如果只是小幅贬值的话,不会对国内房产产生太大影响,因为人民币汇率小幅贬值只会使部分国际热钱流出中国,而这部分国际热钱投资国内房产的资金比较小,相比于目前总市值达435万亿的房地产市场来说,影响几乎是微乎其微,所以,汇率小幅的贬值不会对房产产生什么影响!

但是,如果是汇率大幅贬值,那影响就很大了,那就不仅仅会影响到房地产市场,还会影响到其他方方面面,首当其冲的是金融市场,我们以1998年东南亚金融危机为例,当时以索罗斯为首的国际资本大鳄就是从狙击泰国泰铢开始的,疯狂做空泰铢,致使泰铢汇率崩溃,然后就是印尼、韩国、新加坡、菲利宾、香港等地,东南亚多国货币大幅贬值,并导致股市大跌,许多企业倒闭、工人失业,社会经济萧条,不仅房产会成为负资产,整个金融体系都备受打击!

所以,如果汇率只是小幅贬值的话,对房价不会产生太大影响,而如果是大幅贬值的话,则会对固定资产价格产生一定的冲击!

以上是我的个人观点,仅供参考,欢迎大家留言讨论~~

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